Przez lata rynek nieruchomości w Polsce rozwijał się w przekonaniu, że popyt na mieszkania będzie trwały i stabilny. Rosnące ceny, rekordowa liczba kredytów hipotecznych i dynamiczna aktywność deweloperów stały się normą.

Coraz częściej jednak eksperci wskazują, że fundament tego rynku może zostać poważnie naruszony przez czynnik, który do tej pory był marginalizowany, a jest to mianowicie demografia.

Mniej ludzi, mniej kupujących

Analitycy zwracają uwagę na niepokojące dane dotyczące struktury ludności w Polsce. Liczba urodzeń systematycznie spada, a społeczeństwo szybko się starzeje. Oznacza to, że w perspektywie kilku/kilkunastu lat na rynek wejdzie znacznie mniej młodych osób, które tradycyjnie odpowiadały za największą część popytu na mieszkania.

Pod koniec 2024 roku ponad 53% mieszkańców Polski było zameldowanych w miejscowościach i gminach liczących mniej niż 100 tysięcy mieszkańców, należących jednocześnie do obszarów metropolitalnych największych polskich miast. Dane te pokazują, jak duża część społeczeństwa funkcjonuje poza ścisłymi centrami aglomeracji, często w regionach szczególnie narażonych na depopulację.

Zdaniem ekspertów to fundamentalna zmiana, która może doprowadzić do sytuacji, w której liczba dostępnych mieszkań zacznie przewyższać realne potrzeby demograficzne. Za kilka, kilkanaście lat popyt na mieszkania może wyraźnie spaść, bo zwyczajnie zabraknie kupujących, zwłaszcza tam, gdzie proces wyludniania już dziś postępuje najszybciej.

Ceny mieszkań pod presją

Choć w największych miastach popyt może utrzymać się dłużej, analityk podkreśla, że lokalne rynki w mniejszych miejscowościach są szczególnie narażone. W pierwszej kolejności skutki demograficzne odczują powiaty i gminy dotknięte odpływem młodych osób oraz szybkim starzeniem się mieszkańców.

Tam już dziś widać oznaki depopulacji, a w przyszłości może to prowadzić do spadku cen, wydłużenia czasu sprzedaży nieruchomości, a w skrajnych przypadkach nawet problemów ze znalezieniem nabywcy lub najemcy.

Fakty jasno wskazują, że przekonanie o „wiecznie drożejących mieszkaniach” może okazać się błędne. Demografia działa wolno, ale jej skutki są trwałe i trudne do odwrócenia.

Kredyty hipoteczne i ryzyko dla banków

Kryzys demograficzny może mieć konsekwencje nie tylko dla właścicieli mieszkań i deweloperów, ale także dla sektora bankowego. Kredyty hipoteczne opierają się na założeniu, że nieruchomość stanowi stabilne zabezpieczenie o rosnącej lub przynajmniej niezmiennej wartości.

Spadek liczby ludności w danej gminie może jednak doprowadzić do sytuacji, w której wartość zabezpieczeń kredytowych zacznie systematycznie maleć. W dłuższej perspektywie oznacza to większe ryzyko dla banków, możliwe zaostrzenie warunków kredytowania oraz bardziej selektywne podejście do finansowania nieruchomości w regionach dotkniętych kryzysem demograficznym.

Skutki dla budownictwa

Zmiany demograficzne będą miały również istotny wpływ na sektor budowlany. Branża ta odpowiada dziś za około 10% produktu krajowego brutto oraz daje zatrudnienie ponad 1,3 mln osób.

Z raportu Polskiego Instytutu Ekonomii z grudnia 2024 roku wynika, że w ciągu najbliższych dziesięciu lat ponad 225 tysięcy pracowników budownictwa osiągnie wiek emerytalny, podczas gdy na rynek pracy wejdzie jedynie około 103 tysięcy osób deklarujących chęć pracy w tym sektorze. Raport ten nie uwzględnia migracji, co dodatkowo zwiększa skalę wyzwania.

Demografia jako kluczowy czynnik przyszłości

Ekspert podkreśla, że demografia powinna stać się jednym z kluczowych elementów analiz rynku nieruchomości - obok stóp procentowych, inflacji czy polityki kredytowej. Ignorowanie tego trendu może prowadzić do błędnych decyzji inwestycyjnych i nadmiernego optymizmu co do przyszłych cen mieszkań.

Wnioski są jednoznaczne: demografia stanie się jednym z kluczowych czynników wpływających na ceny mieszkań, rynek nieruchomości nie funkcjonuje w oderwaniu od struktury społeczeństwa, a nadchodzące zmiany demograficzne mogą stać się jednym z największych wyzwań dla kupujących, inwestorów, banków i całego sektora mieszkaniowego w najbliższych dekadach.